Konut fiyatlarında nominal artış (KFE), son iki yıldan beridir enflasyonun altında kalıyor.
2026 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,4 oranında arttı, reel olarak ise yüzde 3,4 oranında azaldı.
Yeni konut kiraları, 2026 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 2,0 oranında arttı. Bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 34,4 ve reel olarak yüzde 2,7 oranında arttı.
- Bir… Konut fiyatları reel olarak düşmeye devam eder mi ?
- İki... Konut fiyatları düştüğü halde, yeni konutlar kira fiyatları reel olarak neden arttı ?
- Konut fiyatlarında reel düşme, mevcut balonu çözecek mi?
Konut fiyatları 2019 yılından 2023 yılı sonuna kadar TÜFE’nin çok üstünde arrtı. Hatta balon yaptı. 2019 ocak ayını baz alırsak 2023 sonuna kadar ;
- TÜFE yüzde 466,9 oranında, yani 4,7 kat arttı.
- Konut fiyatları yüzde 1073,9 oranında yani 10,7 kat arttı.
- Konut fiyatlarında reel artış yüzde 107,1 oldu.
Bu artışın nedenlerini çok tartışmıştık. Önemli olan şimdi bu balon söner mi? Normale dönecek miyiz?
İki yıldan beridir, konut fiyat artışı TÜFE’nin altında kalıyor. 2024 Mart ayı ile 2026 Mart ayı arasında son iki yılda;
- TÜFE yüzde 80,7 oranında arttı.
- Konut Fiyat endeksi, yüzde 67,1 oranında arttı.
- Konut fiyatları reel olarak yüzde 7,5 oranında değer kaybetti.
Bu durumda, konut fiyatları reel olarak düşse de 2019 ile 2023 arasındaki yüzde 107,1 oranındaki reel artışın telafisi olmayacak demektir.
Öte yandan, Mart 2026 döneminde konut fiyatlarında en yüksek yıllık artış yüzde 31,5 ile Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Kayseri, Sivas, Yozgat bölgesinde gerçekleşti.
Bunun nedenleri; 6 Şubat depremlerinden sonra İç Anadolu’daki bazı şehirler, özellikle Kayseri, Niğde, Sivas, Aksaray gibi iller, hem deprem bölgesine yakın hem de büyükşehirlere göre daha erişilebilir konut sunduğu için talep çekmiştir. Ankara’ya deprem nedeni ile yerleşenler artmıştır.
Genel olarak, önceki dönmede İstanbul, İzmir, Antalya gibi şehirlerde konut fiyatları daha fazla artmıştı. Bu şehirlerde fiyat artışı şimdi baz etkisi ile düşük kaldı.
Konut fiyatlarında en az artış ise, Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ’da gerçekleşti. (Aşağıdaki grafik TCMB’dan aynen alınmıştır.)
- Yeni konut kiralarında reel artışın olması devam etmez.
Konut kira artışlarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yasa ile yüzde 25 tavan sınırı getirildi. Temmuz 2022 de TÜFE oranı yüzde 79,50 idi. Ama kira artışı yüzde 25 oldu. Siyasi iktidar ve muhalefet partileri yasa ile mal sahibinin gelirine el koydu . Kiracıya gelir transfer etti. Gerçekte ise kurumsal bir devlet kiracıya destek verir. Devlette lüks araba gibi şatafat devam ederken mal sahibinin gelirine ancak ceberrüt bir devlet el koyar. Muhalefette aynı yasaya oy vererek, popülizm yapmayı tercih etti. Bu yasa dünyada Türkiye için mülkiyet konusunda güven sorunu yaratan uygulamalardan birisidir.
Şimdi yeni konut kiraları artan konut fiyatlarına göre ayarlanıyor. Ayrıca enflasyon trendi düşmeye başladığı için konut kiralarına esas olan 12 ayılık TÜFE ortalaması da yıllık TÜFE oranının altında seyredecektir. Bu nedenlerle kiralar dengeye gelecektir.
