Yargıtay'dan kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiren emsal karar: 5 yıl hesabı değişti

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin yenilenmiş olmasının her durumda kira tespit davası için beş yıllık sürenin sıfırlandığı anlamına gelmeyeceğine hükmetti.

Yüksek Mahkeme, kira bedelinin emsal ve rayiç değerlerin gerisinde kalıp kalmadığının taraflar arasındaki ilk kira ilişkisinin başlangıcı dikkate alınarak incelenmesi gerektiğine karar verdi.

İstanbul'da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında ödenen 22 bin liralık kira bedelinin rayiçlerin gerisinde kaldığını belirterek kiranın 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.

Sulh Hukuk Mahkemesi ise taraflar arasındaki son sözleşmenin 2018'de yenilendiğini ve henüz beş yıl geçmediğini gerekçe göstererek kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine hükmetti.

Karara göre yalnızca sözleşmedeki artış oranı uygulandı. Davacının istinaf başvurusunun reddedilmesi üzerine dosya Yargıtay’a taşındı.

Davacı temyiz dilekçesinde, kiracının taşınmazı 2005'ten beri kullandığını ve 2018'deki sözleşmenin mevcut kira ilişkisini yeniden başlatmadığını savundu. Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerel mahkemenin kararını bozdu.

Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu kapsamında beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal değerlerin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, 2018 tarihli sözleşmenin niteliğinin ve o günkü rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğine işaret etti.

Kararda, "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." ifadeleri kullanıldı.

Eksik inceleme nedeniyle kararı bozan Daire; mahkemenin bilirkişi incelemesiyle 2018’de belirlenen bedelin rayice uygunluğunu tespit etmesini, bedel rayice uygunsa endeks oranında artış yapılmasını, aksi halde hak ve nesafete göre yeni kira bedelinin belirlenmesini kararlaştırdı.

Böylece yenilenen sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olmasının tek başına kira tespit davasına engel oluşturmadığı netlik kazandı.