Yargıtay’dan emsal kira kararı: Yeni sözleşmede 5 yıl detayı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerle ilgili dikkat çeken bir karara imza attı.

Dairenin 2025/3450 Esas, 2026/1141 Karar sayılı ve 3 Mart 2026 tarihli kararına konu olayda, kiraya veren, kiracının 2005 yılından bu yana taşınmazda bulunduğunu belirterek kira bedelinin yeniden tespit edilmesini istedi.

Kiraya veren, egetelgraf.com'un haberine göre, mevcut kira bedelinin emsallerinin oldukça altında kaldığını ve bölgedeki rayiçlerin önemli ölçüde yükseldiğini iddia etti.

Bu gerekçeyle aylık kira bedelinin 1 Mayıs 2021'den itibaren yeniden belirlenmesini talep etti.

MAHKEMENİN KARARI YARGITAY'A TAŞINDI

İlk derece mahkemesi, taraflar arasında 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmeleri bulunduğuna dikkat çekti.

Sözleşmelerin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak “hak ve nesafete” göre belirlenemeyeceğine karar verildi.

Bölge Adliye Mahkemesi de kiraya verenin istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Dosyanın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay, bu yaklaşımı yerinde bulmadı.

YARGITAY'DAN YENİ SÖZLEŞME DEĞERLENDİRMESİ

Yargıtay, 2018'de imzalanan sözleşmelerin yenileme/tecdit sözleşmesi olarak kabul edilmesinde sakınca bulunmadığını belirtti.

Ancak Daireye göre bu durum tek başına uyuşmazlığı çözmeye yetmiyor.

Öncelikle yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerekiyor.

Kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunun belirlenmesi halinde, talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılması gerekiyor.

Ancak yeni sözleşmedeki bedelin, daha sözleşmenin imzalandığı tarihte dahi emsal ve rayiçlerin altında kaldığı tespit edilirse farklı bir değerlendirme yapılabilecek.

Bu durumda, yeni sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren geçen süre dikkate alınabilecek.

Şartların oluşması halinde kira bedeli “hak ve nesafet” esasına göre yeniden belirlenebilecek.

KİRA İLİŞKİSİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ DE ARAŞTIRILACAK

Yargıtay kararında kira ilişkisinin başlangıç tarihine de dikkat çekildi.

Daire, kiraya verenin kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı yönündeki iddiasının ve buna ilişkin delillerin mahkemece değerlendirilmesi gerektiğine işaret etti.

Hâkimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihine ilişkin belirsizliğin giderilmesi gerektiği vurgulandı.

Bu gerekçelerle Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldıran Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin kararını da davacı kiraya veren yararına bozdu.

UZUN SÜRELİ KİRACILAR AÇISINDAN DİKKAT ÇEKEN KARAR

Kararı değerlendiren Avukat Mustafa Bilgehan Çalık, Yargıtay'ın yaklaşımının özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkileri açısından önem taşıdığını belirtti.

Çalık, yeni sözleşmenin yalnızca tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin otomatik olarak yeniden başlatılamayacağını ifade etti.

Yargıtay'ın yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin imza tarihindeki gerçek piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığına bakılması gerektiğini ortaya koyduğunu belirten Çalık, yeni sözleşmedeki bedelin o tarihteki emsal ve rayiçlerin gerisinde kalması halinde, sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin dikkate alınabileceğini söyledi.

Çalık, şartların oluşması halinde “hak ve nesafete” göre kira tespiti yapılabileceğini belirterek, bu yaklaşımın özellikle 10-15 yıldır aynı kiracının bulunduğu taşınmazlarda, arada yeni bir sözleşme düzenlendiği gerekçesiyle geçmiş kira ilişkisinin göz ardı edilmesinin önüne geçebilecek nitelikte önemli bir içtihat olduğunu ifade etti.