Ev sahiplerine müjde, kiracılara uyarı: İki ihtar yeterli

İstanbul’da kiranın ödenmemesi nedeniyle başlayan hukuk mücadelesinde mahkemeden ezber bozan, emsal niteliğinde bir karar çıktı. Aynı kira yılı içerisinde kirasını iki kez aksatan kiracıların “borcumu öderim, evde kalırım” düşüncesini yıkan mahkeme kararı, milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiriyor.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA EMSAL KARARLAR ARTIYOR

Milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı doğrudan etkileyen kira anlaşmazlıklarında mahkemelerden emsal kararlar gelmeye devam ediyor. Kiracılar genellikle icra takibi başladıktan sonra borcu ödeyerek tahliyeden kurtulabileceklerini düşünse de, İstanbul’da yaşanan bu olay “iki haklı ihtar” kuralının ne kadar etkili bir yaptırım olduğunu ortaya koydu.

İstanbul’un Kağıthane ilçesi Çağlayan Mahallesi’nde bir ev sahibi ile kiracısı arasında 1 Şubat 2023 tarihinde, aylık 10.000 TL bedelle kira sözleşmesi imzalandı.

Başlangıçta sorunsuz ilerleyen kira ilişkisi, kiracının ödemeleri aksatmasıyla uyuşmazlığa dönüştü. Bir sonraki kira yılında aylık bedel 14.650 TL’ye yükseldi. Kiracı haziran ve temmuz aylarına ait kirasını ödemeyince ev sahibi, alacağını tahsil etmek ve yasal haklarını korumak için hukuki süreç başlattı.

MAHKEMENİN NET KARARI

İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde karara bağlanan emsal dosya, kira ödemelerini aksatanların karşılaşacağı yasal süreci açıkça gösterdi. Kararı Milliyet'e değerlendiren Avukat Gizem Gonce, “Bu karar, kasten veya ihmalle kirasını aksatan kiracılar için yasanın ne kadar net işlediğini gösteriyor” ifadelerini kullandı.

AYNI YIL İÇİNDE İKİ AYRI İCRA TAKİBİ

Dava dosyasına göre ev sahibi, ödenmeyen kira bedelleri için avukatı aracılığıyla önce 30 Eylül 2024 tarihinde, ardından farklı bir aya ait kira borcu için 2 Aralık 2024 tarihinde İstanbul İcra Müdürlüğü aracılığıyla iki ayrı icra takibi başlattı.

Kiracı, ödeme emirlerini tebliğ almasına rağmen yasal süre içinde borca itiraz etmedi. Bunun üzerine ev sahibi lehine 7 Şubat 2025 tarihinde Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde yer alan “İki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davası açıldı.

MAHKEMEDEN "ÖDESE BİLE TAHLİYE EDİLİR" KARARI

Dosya bilirkişiye gönderildi. Bilirkişi incelemesinde kiracının haziran kirası için ihtarname tebliğinden önce 4.450 TL, 11 Temmuz 2024 tarihinde de 10.055 TL ödeme yaptığı belirlendi. Mahkeme, dosyayı ve bilirkişi raporunu inceleyerek ev sahibini haklı buldu ve 19 Kasım 2025 tarihinde kiracının tahliyesine karar verdi.

Kararın en önemli yanı, kiracının borcunu sonradan ödeme ihtimalinin tahliye kararını engellememesiydi.Avukat Gizem Gonce, sürecin hukuki zeminine dikkat çekerek şu kritik uyarıları yaptı:

“Genelde kiracılar hakkında tahliye davası açıldığında, ‘Borcumu öderim ve evde oturmaya devam ederim’ şeklinde bir algı var...

Ancak bu davada dayanılan hukuki zemin çok farklı. Bir kira yılı içerisinde (örneğin 1 Şubat 2024 - 1 Şubat 2025 arası) kiracıya ödenmeyen kiralar için iki ayrı haklı ihtar (icra takibi veya noter ihtarnamesi) gönderilirse, bu durum doğrudan tahliye sebebidir...

Mahkeme, haklı ihtarların varlığını tespit ettiğinde sözleşmenin feshine ve taşınmazın tahliyesine hükmeder.”

SADECE TAHLİYE DEĞİL, FAİZ VE MASRAFLAR DA KİRACININ SORUMLULUĞUNDA

Verilen mahkeme kararının yalnızca tahliye ile sınırlı kalmadığına işaret eden Gonce, ev sahiplerinin sözleşmelere eklediği maddelerin önemini de vurguladı:

"Eğer kira sözleşmenizde gecikme faizi maddesi varsa, ödenmeyen kiralar için gecikme faizi de talep edilebilir. Nitekim bu davada mahkeme, yalnızca tahliyeye karar vermekle kalmadı; birikmiş kira borcunun faiziyle birlikte ödenmesine, ayrıca tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin de davalı kiracıdan tahsil edilmesine hükmetti."

BİR AYLIK SÜREYE DİKKAT

Kanuna göre kiracılarla ilgili ev sahiplerinin bu haktan yararlanabilmesi için sürelere büyük özen göstermesi gerekiyor. İki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren tam bir ay içinde davanın açılması şart. İstanbul’daki bu emsal dosyada sürelerin titizlikle takip edilmesi, davanın ev sahibi lehine hızlı sonuçlanmasını sağladı.