Yargıtay'dan ev kararı: Tapular tek tek iptal edilecek

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhitten adi yazılı sözleşmeyle ev satın alıp dairesine yerleşen tüketiciyi haklı bulan emsal bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme; taşınmazın kullanıldığını bilen veya gerekli özeni gösterdiğinde öğrenebilecek durumda olan kişilerin, tapuyu sonradan devralmış olsalar dahi "iyi niyetli" sayılamayacağına hükmetti. Oy birliğiyle alınan kararla, tapunun iptal edilerek ilk alıcı adına tescil edilmesi kesinleşti.

(Karar Künyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/2811, K. 2026/1813, T. 30.04.2026)

Daire 2013'te Teslim Edildi Ama Tapu Devredilmedi

Dava dosyasına yansıyan bilgilere göre süreç şöyle gelişti:

Teslimat ve Taşınma: Tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen dairelerden birini satın alarak Kasım 2013'te teslim aldı. Aralık 2013'te doğalgaz aboneliğini açtırıp ikametgahını taşıyarak ailesiyle konutuna yerleşti.

Tapunun Kaçırılması:

SON TV'de yer alan habere göre bedelini ödemesine rağmen tapuyu alamayan alıcı, yüklenici tarafından oyalandı.

Süreç içinde dairenin, yükleniciyle ticari ilişkisi bulunan bir başka kişiye tapuda devredildiği ortaya çıktı

Muvazaa İddiası: Davacı; aynı binadaki 3 dairenin 28 Ocak 2014 tarihinde tek günde devredildiğini, satış bedellerinin düşük gösterildiğini ve devrin kendisinden mal kaçırmak amacıyla yapıldığını belirterek tapu iptal ve tescil davası açtı.

Mahkemeler Tüketiciyi Haklı Buldu: "Hayatın Olağan Akışına Aykırı"

Yerel Mahkeme ve İstinaf incelemelerinde tapuyu sonradan alan kişinin "iyi niyet" iddiası çöktü:

Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi: Abonelikler ve tanık beyanlarıyla tüketicinin 2013'ten beri evde oturduğunu tespit etti. Daireyi görmeden satın aldığını savunan davalının bu ifadesini hayatın olağan akışına aykırı buldu ve tapunun iptaline karar verdi

Gaziantep BAM 1. Hukuk Dairesi: İstinaf başvurusunu reddeden daire; doğalgaz aboneliğinin Eylül 2013'te başladığını ve davalının karakol ifadesinde evde başkasının oturduğunu bildiğini itiraf ettiğini vurguladı.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: İstinaf kararını hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı.

Süre Aşımı Nedeniyle Reddedilen Temyiz: Davalılardan birinin temyiz başvurusu ise kararın vekiline 30 Haziran 2025'te tebliğ edilmesinin ardından HMK'daki 2 haftalık yasal başvuru süresi geçirildiği için süre yönünden reddedildi.

Tapu Kaydı Her Durumda Koruma Sağlar mı?

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca tapu siciline iyi niyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişilerin edinimleri korunur. Ancak bu koruma sınırsız değildir.

Eğer tapuyu alan kişinin taşınmazdaki hukuki sorunları veya fiilî kullanımı bildiği ya da gerekli özeni göstermesi hâlinde öğrenebileceği kanıtlanırsa iyi niyet savunması geçersiz sayılır.

Kararın İnce Çizgisi:

Bu karar adi yazılı her sözleşmeyi otomatik geçerli kılmaz. Uyuşmazlık doğrudan bir "adi yazılı satış" değil, yükleniciye düşen bağımsız bölüm üzerindeki şahsi hakkın temlik edilmesi ve teslimin gerçekleşmiş olması kapsamında değerlendirilmiştir.

Ev Alacaklar İçin 7 Hayati Uyarı

Konut alırken benzer mağduriyetleri yaşamamak için dikkat edilmesi gerekenler:

Tapu kaydını ve üzerindeki şerhleri inceleyin.
Daireyi mutlaka yerinde görün ve içeride oturan olup olmadığını kontrol edin.

İkamet eden varsa hangi hukuki hakka dayanarak oturduğunu sorgulayın.
Yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeyi kontrol ettirin.
Ödeme kayıtlarını ve satış bedellerini resmi belgelerle kayıt altına alın.

Resmi işlem yapılmadan kaparo veya peşinat ödemelerinde dikkatli olun.
Tapu siciline güven ilkesinin, fiili durumun araştırılmadığı hallerde sizi korumayabileceğini unutmayın.