Türkiye’de konut piyasasını konuşurken yıllardır aynı soruyu soruyoruz: “Konut fiyatlarında balon var mı?”

Akkuş Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş’a bu soruyu ben de sordum. Cevabı oldukça net: “Balon yok.”

Akkuş’a göre konut fiyatları son beş yıldır reel anlamda ciddi bir artış göstermedi. “Şu anda 2020 yılının fiyatlarıyla satıyoruz” diyor. Nominal fiyatlar yükselmiş olsa da yüksek enflasyon karşısında konut fiyatlarının aynı hızda artmadığını savunuyor.

Peki neden?

Çünkü talep yok.

Vatandaşın satın alma gücü düşmüş, faizler yükselmiş, krediye erişim zorlaşmış durumda. Müteahhit ise bir taraftan artan maliyetlerle mücadele ederken diğer taraftan satış yapmak zorunda.

Asıl sorun evin fiyatı değil, paranın fiyatı

Konut piyasasının bugün yaşadığı sıkıntının yalnızca “evler pahalı” şeklinde açıklanamayacağını düşünüyorum. Asıl mesele paranın maliyeti.

Faiz yüksek olduğu sürece vatandaşın konut kredisine ulaşması zorlaşıyor. Akkuş da Merkez Bankası faizinin yüzde 37 seviyesine inmesinin bile piyasayı tek başına canlandırmaya yetmeyeceğini söylüyor. Ona göre aylık faizlerin yaklaşık yüzde 2 seviyelerine inmesi gerekiyor.

Ancak bunun için de enflasyonun düşmesi şart.

Yani karşımızda birbirine bağlı bir denklem var:

Enflasyon düşecek, faiz düşecek, krediye erişim kolaylaşacak, vatandaşın satın alma gücü toparlanacak ve konut talebi yeniden canlanacak.

Bugün ise bu zincirin halkaları kopuk.

Müteahhit de sıkışmış durumda

Konut piyasasına dışarıdan baktığımızda müteahhitleri sadece ev satan taraf olarak görüyoruz. Oysa onların da ciddi bir maliyet ve finansman baskısı altında olduğunu unutmamak gerekiyor.

Demir, çimento, işçilik, arsa ve finansman maliyetleri yükseliyor. Buna karşılık satış yapmak kolay değil.

Akkuş’un müteahhitlere yönelik önemli bir uyarısı var: Aynı anda dört-beş projeye girmek yerine bir projeye odaklanmak ve nakit akışını korumak.

Aslında bu uyarı yalnızca inşaat sektörü için değil, bütün şirketler için geçerli.

Kriz dönemlerinde şirketleri bazen işin kendisi değil, yanlış finansman modeli batırıyor. Çok büyümek, çok borçlanmak ve aynı anda çok fazla projeye girmek, gelirler yavaşladığında ciddi bir riske dönüşüyor.

Dolar yükselince herkes kazanacak mı?

Akkuş’un kur konusundaki değerlendirmesi de dikkat çekici.

Doların yükselmesinin iç piyasada faaliyet gösteren şirketler için otomatik olarak avantaj yaratmadığını söylüyor. Çünkü kur yükseldiğinde yalnızca satış fiyatları değil, maliyetler de yükseliyor.

Demir, fayans ve diğer girdiler pahalanıyor. Çalışan da yükselen kur karşısında ücret artışı talep ediyor.

Yani dolar 70 liraya çıktığında bu farkın tamamı işadamının cebine girmiyor.

İhracatçı açısından kurun avantaj sağlayabileceği başka bir tartışma. Ancak iç piyasaya çalışan şirketler açısından yüksek kur aynı zamanda yüksek maliyet anlamına geliyor.

Kentsel dönüşümde yanlış müteahhit riski

İstanbul açısından konut piyasasından daha önemli bir başlık varsa o da kentsel dönüşüm.

Ancak burada da ciddi bir sorun var: Doğru müteahhidi seçmek.

Akkuş, bazı projelerde işi ve finansal gücü yeterli olmayan kişilerin devreye girdiğini, projeyi aldıktan sonra ise yapamadığını belirtiyor.

Bu nedenle hak sahiplerinin müteahhit seçerken yalnızca “Bana kaç metrekare verecek?” sorusuna bakmaması gerekiyor.

Müteahhidin finansal gücü, banka raporları, geçmişte tamamladığı projeler, piyasadaki itibarı ve taşeronlarla ilişkileri mutlaka araştırılmalı.

Çünkü kentsel dönüşümde yanlış müteahhit seçmenin bedeli çok ağır olabilir.

Matematik pazarlık yapmıyor

Kentsel dönüşümün bir başka sorunu ise beklentiler.

Hak sahibi eski evinin 100 metrekare olduğunu söylüyor ve yeni binada da 100 metrekare istiyor. Müteahhit ise yükselen maliyetler nedeniyle aynı şartları karşılayamayabiliyor.

Burada herkesin gerçekçi olması gerekiyor.

Çünkü arsa aynı olsa da inşaat maliyeti eski maliyet değil. Finansman eski finansman değil. Faiz eski faiz değil.

Sonuçta matematik devreye giriyor.

Herkes haklı olabilir ama matematik pazarlık yapmıyor.

Konut piyasasının gerçek problemi

Akkuş’la yaptığım görüşmeden benim çıkardığım sonuç şu:

Türkiye’de konut piyasasının temel problemi yalnızca konut fiyatları değil.

Finansman, faiz, maliyet, talep ve satın alma gücü aynı anda baskı altında.

Müteahhit yüksek maliyetle üretmek istemiyor.

Vatandaş yüksek faizle ev almak istemiyor.

Banka yüksek riskli kredi vermek istemiyor.

Arsa sahibi eski beklentilerinden vazgeçmek istemiyor.

Dolayısıyla piyasa kilitleniyor.

Bu nedenle konut piyasasını yeniden canlandırmak için yalnızca “fiyatlar düşsün” demek yeterli değil. Enflasyonun düşmesi, faizlerin gerilemesi, krediye erişimin kolaylaşması ve vatandaşın satın alma gücünün yeniden güçlenmesi gerekiyor.

Çünkü bugün konut piyasasının önündeki en büyük duvar ev fiyatları değil, paranın fiyatı.

Ve o duvar yıkılmadan konut piyasasının gerçek anlamda hareketlenmesi kolay görünmüyor.