Derleyen: Dilem Taştan
Ev sahipleri ile kiracılar 'kira sözleşmesi’ni nasıl nasıl yapılmalı? e-Devletten kira sözleşmesi yapılabilir mi? Tahliye taahhüdü nasıl imzalanır? Kira elden ödenir mi, depozito ne zaman iade edilir?
Konut kiralarıyla ilgili yaşanan uyuşmazlıklar mahkemelerin gündeminden düşmüyor. Konuya ilişkin birçok tartışma sürüyor.
Hürriyet gazetesinden Oya Armutçu'ya konuşan Tekirdağ Barosu avukatlarından Ergün Vardar, merak edilen soruları yanıtladı.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMİ
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın (konut, işyeri, arsa vb.) belirli bir süre ve bedel karşılığında kiralanmasını düzenleyen yazılı bir anlaşmadır. Dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356’ıncı maddeleri oluşturur. Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi: Hak kaybını önler. Mahkemede delil niteliği taşır. Vergisel yükümlülükleri netleştirir. Kira artışı ve fesih gibi konularda belirsizliği ortadan kaldırır. Özellikle kısa süreli kiralamalarda otomatik uzama ve fesih bildirim süreleri tarafları zor durumda bırakabiliyor. Taraflar hukuki sorun yaşamak istemiyorlarsa imza atmadan önce mutlaka hukuki destek almalı.
YAZILI MI OLMAK ZORUNDA?
Kanunen yazılı olma zorunluluğu yoktur. Sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak mahkemede ispat açısından son derece zayıftır. Bu nedenle mutlaka yazılı yapılmalıdır.
NOTER ŞARTI VAR MI?
Noter zorunlu değildir. Ancak noter onayı sözleşmenin delil gücünü artırır. e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi hazırlanması mümkündür. Elektronik ortamda düzenlenen sözleşmeler de hukuken geçerlidir. Ancak tarafların kimlik bilgilerinin doğruluğu ve sözleşme şartlarının açık olması çok önemlidir.
KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENİR?
Kira artışı konusunda üst sınır yine Türk Borçlar Kanunu Madde 344’te düzenlenmiştir. Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse 12 aylık TÜFE ortalaması yasal tavan olur. Taraflar daha yüksek bir oran kararlaştıramaz.
DEPOZİTOYA İLİŞKİN MERAK EDİLENLER...
Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Kiralanan taşınmaz hasarsız teslim edilmişse genellikle 7–15 gün içinde iade edilmelidir. İade şartları sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
ELDEN KİRA ÖDENİR Mİ ?
Kesinlikle elden ödeme tavsiye etmiyorum. Kira mutlaka banka aracılığıyla ve açıklama kısmına “... ayı kira bedeli” yazılarak yatırılmalıdır. Elden ödeme ispat sorununa yol açar. Yarın bir gün “kira ödenmedi” iddiasıyla karşılaşabilirsiniz. Nitekim Yargıtay kararlarında da elden ödemenin ispat yükünü kiracıya yüklediği açıkça vurgulanmıştır. Yargıtay, banka dekontu bulunmayan kira ödemelerinde kiracının ödeme yaptığını yazılı delille ispat etmesi gerektiğine hükmetmiştir. Tanık beyanı çoğu durumda yeterli görülmemektedir. Bu nedenle banka dekontu hem kiracıyı hem ev sahibini korur.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı belgedir. Ancak çok kritik bir nokta var: Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilir.
Yargıtay uygulamasına göre, kiracının baskı altında kalmaması için taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra ve ayrı bir tarihte düzenlenmesi gerekir.
EN ÇOK YAPILAN HATA NE ?
Kısa süreli kiralamalarda fesih süreleri göz ardı ediliyor. Süre sonunda kiracı çıkmazsa sözleşme otomatik uzayabilir. Kira bedelinin ödeme günü mutlaka açıkça yazılmalıdır. Eğer tarih belirtilmemişse TBK 314 uyarınca kira borcu ay sonunda muaccel olur. Ödeme yapılmazsa kiraya veren icra takibi başlatabilir. Haksız itiraz halinde icra inkâr tazminatı gündeme gelebilir.
STOPAJ KESİNTİSİ NEDİR?
İşyeri kiralamalarında kiracı genellikle yüzde 20 stopaj kesintisi yapar. Kiraya veren de kira gelirini beyan eder. Vergisel yükümlülükler sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
AVUKATTAN UYARI!
Kira sözleşmesi çok önemlidir. Sözleşmedeki bir eksik cümle yıllarca sürecek bir davanın başlangıcı olabilir.