Türkiye’de konut fiyatları yükseliyor…
Ama konut aynı zamanda ucuzluyor!
Şaka değil…
İkisi de doğru.
Çünkü Türkiye’de bir evin pahalı mı, ucuz mu olduğu artık hangi parayla ölçtüğünüze göre değişiyor.
TL’yle bakıyorsunuz başka…
Dolarla bakıyorsunuz başka…
Altınla bakıyorsunuz bambaşka bir tablo çıkıyor.
Bakın;
Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatları temmuz ayında yüzde 1,5, yıllık olarak ise yüzde 25 arttı.
Sadece bu rakama bakarsanız:
“Konut yine kazandırdı…” diyebilirsiniz.
Ama aynı dönemde resmî enflasyon yüzde 31,75…
Yani konut fiyatları enflasyonun yaklaşık 7 puan gerisinde kaldı.
Reel kayıp yüzde 5,1 oldu.
Üstelik bu kayıp yalnızca bir aya özel değil.
Konut fiyatları tam sekiz aydır enflasyon karşısında değer kaybediyor.
Anlayacağınız;
Evinizin etiketi yükseliyor…
Ama satın alma gücü düşüyor!
Şimdi gelelim İstanbul’a…
İstanbul’da 100 metrekarelik ortalama bir ev 2010 yılında yaklaşık 100 bin dolardı.
2021 sonunda 88 bin 900 dolara geriledi.
2023 yılında ise 188 bin 200 dolara çıktı.
Bugün yaklaşık 189 bin dolar…
Yani İstanbul’daki ev dolar bazında tarihî zirveye yakın görünüyor ancak son üç yıldır neredeyse yerinde sayıyor.
Bitti mi?
Bitmedi…
Aynı evi bir de altınla hesaplayalım.
2023 yılında İstanbul’da 100 metrekarelik ortalama bir ev alabilmek için 2 bin 911 gram altın gerekiyordu.
Bugün aynı ev yaklaşık 2 bin 34 gram altınla alınabiliyor.
Aradaki fark tam 877 gram altın!
Yani 2023 yılında altınını bozdurup ev alan kişi, bugün altın karşısında yaklaşık yüzde 30 geride.
Altınını tutan kişi ise aynı evi bugün yaklaşık yüzde 30 daha ucuza alabiliyor.
Ev dolar karşısında pahalı…
Enflasyon karşısında ucuz…
Altın karşısında ise çok daha ucuz!
Şimdi söyleyin bakalım:
Ev mi kazandırdı?
Dolar mı?
Altın mı?
İşte Türkiye ekonomisinin geldiği nokta bu…
Aynı eve üç farklı ölçüyle bakıyorsunuz, karşınıza üç ayrı gerçek çıkıyor.
Şimdi gelelim satışlara…
Haziran ayında Türkiye genelinde 129 bin 979 konut satıldı.
Satışlar aylık yüzde 39,3, yıllık yüzde 15,8 arttı.
Daha dikkat çekici olan ise ipotekli satışlardaki yüzde 72,1’lik artış.
Faizler bu kadar yüksek…
Konut kredisine ulaşmak bu kadar zor…
Taksitler vatandaşın ödeme gücünü bu kadar aşmışken kredili satışlar neden artıyor?
Bana göre bazı alıcılar önümüzdeki dönemde yaşanabilecek iki gelişmeyi şimdiden fiyatlıyor:
Faiz indirimi ve kur artışı…
Faizler düştüğünde konut kredisine ulaşım kolaylaşabilir.
Ertelenmiş talep piyasaya dönebilir.
Talep yükselince de konut fiyatları yeniden hızlanabilir.
Ancak burada vatandaş açısından büyük bir tuzak var.
Faiz düştüğünde kredi taksiti azalabilir ama aynı anda evin fiyatı yükselirse alıcının avantajı ortadan kalkar.
Türkiye’de düşük faiz çoğu zaman konutu ucuzlatmıyor…
Konut fiyatını yukarı taşıyor!
İkinci mesele kur…
Kurda sert bir yükseliş yaşanırsa demirden çimentoya, camdan seramiğe, elektrik malzemesinden mekanik ürünlere kadar bütün inşaat girdilerinin maliyeti artar.
Yeni konut pahalanınca ikinci el konut da aşağıda kalmaz.
Fiyatlar yeniden yukarı gider.
Ama buna servet artışı demeyin…
Ev değerlenirken maaşınız aynı hızda yükselmiyorsa aslında zenginleşmiyorsunuz.
Sadece eviniz pahalanıyor, siz fakirleşiyorsunuz!
Peki bu tabloda kim avantajlı?
Altını olan…
TL üzerinden uzun vadeli borçlanabilen…
Ve gelirinin önemli bölümünü konuta ayırabilecek durumda bulunanlar…
Yani fırsat herkese eşit değil.
Bir tarafta yatırım fırsatı kollayanlar var.
Diğer tarafta barınacak bir ev bulmaya çalışan milyonlar…
İstanbul’da yeni kiracı kiraları yıllık yüzde 32,4 artmış durumda.
Ankara’da yüzde 28,6…
İzmir’de yüzde 26,3…
Konut yatırımcı için fırsat olabilir.
Ama maaşıyla geçinen vatandaş için giderek ulaşılamayan bir hayale dönüşüyor.
İşin özeti şu:
Konut fiyatları TL bazında yükseliyor.
Enflasyon karşısında sekiz aydır geriliyor.
Dolar bazında üç yıldır yerinde sayıyor.
Altın karşısında ise yaklaşık yüzde 30 ucuzlamış durumda.
Faiz düşerse talep artabilir.
Kur yükselirse maliyetler patlayabilir.
Altın yükselmeye devam ederse altın sahiplerinin konut karşısındaki avantajı daha da büyüyebilir.
Bu nedenle artık yalnızca;
“Ev kaç lira?”
diye sormak yetmiyor.
Asıl sorulması gereken şu:
Kaç yıllık maaş?
Kaç dolar?
Kaç gram altın?
Çünkü Türkiye’de pahalılaşan yalnızca ev değil…
Değerini sürekli kaybeden. Türk Lirası!
